МАНИПУЛЯЦИИ С ИМУЩЕСТВОМ В УСЛОВИЯХ КАРАНТИНА

Не успели юристы возмутиться подменой текста «антикоронавирусного» закона №540-IX относительно арендной платы, как во время внесения изменений в государственный бюджет-2020 это положение вновь претерпело изменения. И, как утверждают юристы, текст новой нормы снова отличается от ее трактовки в проголосованном законопроекте.

Итак, 18 апреля вступил в силу закон №553-IX от 13.04.2020, которым Верховная Рада изменила государственный бюджет на 2020 год. Среди внесенных изменений юридическое сообщество обратило внимание на новую редакцию п.14 раздела «Заключительные и переходные положения» Гражданского кодекса.

В проекте закона №3729-д он был изложен в новой редакции, которой планировалось на период карантина уменьшить арендную плату (без отсылки к вв.762 ГК) к размеру расходов, которые арендодатель произвел или должен будет произвести за соответствующий период для внесения платы за землю, уплаты налога на недвижимое имущество и стоимости коммунальных услуг.

Такое уменьшение должно происходить в условиях, когда арендуемое имущество, что находится не в коммунальной собственности, и арендатор обратился с требованием к арендодателю. Причем до введения карантина наниматель должен был осуществлять предпринимательскую деятельность с использованием арендованного имущества, а через карантинные ограничения потерял такую возможность.

Зато в тексте обнародованного закона №553-IX установлено, что на время действия карантина, «обстоятельством за которое арендатор не отвечает в соответствии с ч.2 ст.286 Хозяйственного кодекса, чч.4 и 6 ст.762 ГК, также есть запрет на определенные виды хозяйственной деятельности с использованием арендованного имущества, или меры, которыми запрещается доступ к такому имуществу третьих лиц».

Часть 2 ст.286 ГК предоставляет право арендатору требовать уменьшения размера арендной платы, если через обстоятельства, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды.

Статья 762 ГК предоставляет арендатору право на уменьшение размера арендной платы или освобождения от нее, в зависимости от возможности использования арендованного имущества.

Следовательно, между нормой ст.286 ГК и ст.762 ГК есть отличие. Первая предоставляет право на уменьшение арендной платы, если изменились условия хозяйствования, предусмотренные договором аренды. Зато, ст.762 ГК говорит именно о праве на уменьшение арендной платы, если арендатор не может использовать арендованное имущество либо такая возможность существенно уменьшилась.

«Поскольку предметом договора аренды является именно платное пользование имуществом, очевидно, что ст.286 ГК и ст.762 ГК говорят об одном и том же, но разными словами», — растолковала эксперт. Поэтому уместность новых изменений в законе является спорной.

Якобы очевидно, что карантинные ограничения и без указания в законе были такими, за которые арендатор не отвечает.Более того, ни на законодательном, ни на уровне судебной практики перечень таких обстоятельств нет.

К тому же, никто не отменял обязанность доказывания факта невозможности использования арендованного имущества или существенного уменьшения такой возможности, а напоминание о норме 286 ГК и отличие ее от ст.762 ГК может привести к неоднозначности в правоприменении о том, как понимать изменения в  предусмотренных договором условиях хозяйствования и к ним относить, а также о соотношении этих двух норм.

Вывод: наиболее эффективным решением вопроса об уменьшении размера арендной платы остается договоренность сторон.

Кстати, в новой формулировке имеет место еще и стилистическая ошибка, поскольку доступ запрещается «кому» – третьим лицам, а в таком виде выходит, что доступ запрещен именно к арендованному «имущества третьих лиц».

!!Также читайте ЮРИСТИ ПОСТ-АПОКАЛИПСИСА ИЛИ ТОТАЛЬНАЯ ПЕРЕЗАГРУЗКА